Hvordan man køber fast ejendom i Thailand

Hvordan man køber fast ejendom I Thailand
Her beskriver jeg, hvad du skal vide før du køber en Condominium(lejlighed) i Thailand. Herefter vil jeg bruge ordet lejlighed som reference til en ”condominium”.

Generelt er der en stor forskel på som udlænding at købe/eje en lejlighed i Thailand sammenlignet med i andre lande. Det er også godt at vide at i Thailand, som på mange områder kan ”bøje loven”, ikke laver nogen undtagelser, når det gælder lov aspekter. Lov er noget, der ændrer sig hele tiden, og man kan ikke stole på, at det der gælder i dag også gælder i morgen. Pga. den ”ustabilitet” er det klogt ikke at investere flere penge, end man er ”dødelig” bange for at miste. Dog vil vi lige nævne, at Thailand også er del af den internationale forretningsverden , og pga. dette nok ikke ønsker at miste troværdighed og svække udenlandske investorer – i hvert fald ikke fra den ene dag til den anden. Hvis du nogensinde får problemer med loven her, er der kun én fornuftig ting at gøre: kontakte en advokat. Det er vigtigt for din velstand at få hjælp fra professionelle indenfor ejendomsmarkedet og lov assistance. Der er absolut ingen grund til at spare penge i disse situationer.

Hvis du har besluttet at investere i Thailand, er det første du skal gøre faktisk at overveje grundigt, hvad du vil investere i. Det er fornuftigt at samle så meget information som muligt om den ”genstand”, du evt. vil investere i. Som minimum få dette:

En kopi af den originale hus-registrerings-bog og alle relaterede papirer, hvor du kan se, hvem den egentlige ejer er, og om der er nogle betingelser eller servitutter. Hvis disse papirer er på Thai, så få nogen til at oversætte dem til Engelsk og/eller dansk, så du kan være helt sikker på, at du forstår, hvad der står. Du kan spørge din agent/ejendomsmægler om at gøre det, eller hvis du vil have en 100% sikker og neutral oversættelse, så få en tredje part oversætter til at gøre det. Det koster ikke en formue og kan give dig meget store fordele.
Vær helt sikker på, at du kun gør forretning med den reelle ejer af ejendommen, eller en autorisret agent (ejendomsmægler)
Læs alle relevante papirer og forstå dem. Der er alt for mange eksempler på folk, som underskriver først og spørger bagefter. Du skal også være opmærksom på, at der i Thailand ikke er den samme forbruger beskyttelse, som der er i mange andre lande. Hvis du har problemer med at forstå nogle detaljer, så spørg din advokat eller ejendomsmægler, for at få klarhed over dem. Det er ikke usædvanligt, at der er forsætlige misforståelser i sælgers favør !
Når du faktisk handler, så vær sikker på, at der ikke er nogen grænser nået for antal udenlandske ejere af lejlighederne. Denne information kan du få af ledelsen af lejlighederne. Det kan sagtens være, at sælger ved dette; men er ligeglad med at informere om det. Hvis der er begrænsninger, kan du stadig købe; men der vil opstå problemer, når du vil registrere lejligheden.
Se lejligheden mange gange før du køber, og for din egen skyld, se lejligheden mandag til søndag og på forskellige tidspunkter på dagen. På den måde får du også det ”forkromede billede” af trafik og det omkringliggende område.
Find ud af hvad det koster i ”maintenance fee” (vedligeholdelses gebyr), og hvad der er inkluderet. Vær sikker på at have information vedr. priser for Security, common property (fælles arealer) – inkluderende swimmingpool område, have, gange, elevatorer, tag, baghave, parkerings plads mm.. – derudover også forsikringer, udgange, brand sikring (vær sikker på om der er tryk på sprinkler systemet).
Find ud af dine parkerings rettigheder
Find ud af, hvem der ejer jorden omkring ejendommen. Der er mange eksempler på, at hoved vejen til lejlighederne bliver lukket pga. nye bygninger, som efterfølgende bliver opført. Hvis det er tilfældet, så kan din eneste vej ud af lejligheden måske blive at leje en helikopter.

Hvis muligt, så er det smarteste at gøre, at leje lejligheden for et stykke tid, for at se hvordan ”den virkelige verden” ser ud, når man bor der. Det er den eneste måde at få ikke så pæne ting synliggjort. Lidt efter lidt kan du få øje på eventuelle bygningsproblemer, irriterende trafik om aftenen, og måske også en dårlig og falsk syngende karaoke elskende nabo.

Når du er blevet ejer af en lejlighed, så har du ret til at deltage og stemme på generalforsamlinger. I tilfælde af, at du har købt en lejlighed under konstruktion, så er det typisk, at det er bygherren, som har majoritet og derfor tager alle beslutningerne.

Der er nogle servitutter vedr. lejligheder i Thailand, som f.eks. ”Land Owner Law”, hvilken siger, at udenlandsk eje af jord ikke må overstige 39%. I praksis er det dog 49%. Tidligere har der været nogle få undtagelser; men pt. er der ingen – selvom vi har hørt nogle rygter om ændringer. Disse undtagelser opstod af finanskrisen i 1997, og IMF’s pres på Thailand’s regering om at tiltrække udenlandske investorer. Bortset fra det er det irrelevant, hvis der ikke rigtig er noget nyt på vej. I øjeblikket er tildelingen op til 49% udenlandske ejere og 51% Thai ejere. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at efter at du har checket det nuværende ejerskab, så er der ikke er nogen garanti for, at det ikke er ændret, før du underskriver aftalen. Følgelig, hvis du ikke kan købe, så er der stadig chancer med hjælp fra professionelle. Disse situationer er velkendte hos os, og for mere information bedes du kontakte vores kontor.

Midler til betaling skal overføres uden fra Thailand i fremmed valuta. I praksis foregår dette via en bank, som overfører penge fra din udenlandske konto til en konto i Thailand. Dette er den eneste måde at gøre det på, fordi du skal kunne bevise at disse transaktioner er gjort, hvis du vil registrere en ejendom i dit eget navn. Bortset fra dette kan du sagtens bringe penge til Thailand uden told restriktioner her. I dette tilfælde behøver du kun en formular skrevet af tolden at have med dig. Når du overfører penge fra en konto til en anden, er det vigtigt at vedhæfte en information om formålet med overførelsen, f.eks. ”For køb af lejlighed i Thailand”. Vær i tilgift sikker på, at du har en kvittering af betalingen, hvor du kan se detaljer af afsender og modtager samt beløb i den udenlandske valuta. Hvis du har permanent opholdelse i Thailand, behøver du ikke at gøre dette.

Så snart midlerne er kommet til en bankkonto i Thailand, skal du have en TT3 formular(Foreign Exchange Transfer Form), med hvilken banken kan bevise, at disse midler er kommet fra udlandet, og formålet er at købe ejendom. Uden TT3 formularen kan du ikke registrere købet i dit navn. Du kan overføre midlerne længe inden du overhovedet har fundet nogen som helst, som du vil købe. Hvis du gør det, så vær opmærksom på at pengebeløbet er stort nok. Hvis du overfører mindre end 5.000 Dollars, kan du ikke bruge en TT3 formular, og derfor er pengene ikke godkendt til køb af ejendom. Der har været nogle restriktioner for at overføre mere end 20.000 Dollars; men dette gælder ikke mere.

Det er vigtigt at vide, at du skal betale skatter, når du køber ejendom i Thailand. Begge parter betaler skat for handel, og for firmaer er det lidt dyrere end for enkelt personer. Købere betaler deres skat, når de overfører ejendommen til deres navn og sælgere senere. Skat for overførsel er ca. 5,5% af den oplyste købspris til registrerings kontoret. Skat for sælger er ca. 30% af profitten. Men i starten af april 2008 kom der store rabatter for overførsel, og i henhold til dette nye prissystem, betaler købere kun ca. 1,2% af købsprisen i skat.

I enhver fase af købet, er det yderst vigtigt at kopiere alle relevante papirer til dig selv også, fordi det i Thailand tit kan ske, at vigtige papirer har det med at forsvinde.

Jeg vil gerne minde om at al denne information, som jeg har skrevet, er gratis for dig at bruge. Men hvis du citerer min tekst eller selv små dele af den, så forpligter du dig til at referere til den oprindelige forfatter og kilde.

Jeg vil også minde dig om, at al information i denne artikel er vejledende, og ingen skal foretage sig noget kun baseret på denne artikel. Jeg anbefaler stærkt alle til at bruge professionel service fra ejendomsmæglere og advokater.

Jeg tager intet ansvar for skade eller misforståelser vedr. denne artikel.

Hans Lankari Co., Ltd. er yderst bekendt med love og bestemmelser vedr. land registrering, skat og ejendomshandel. Vores priser er baseret på timepriser: 1.500 Baht pr. påbegyndt time. Du kan få vores service via telefon eller Skype eller vi kan besøge kunder – ligesom man også er velkommen til at besøge os på vores kontor. Vi har også pakke-løsninger som inkluderer skrivning af dokumenter og oversættelse samt konsultation. For mere information kontakt venligst vores kontor og spørg efter forslag uden forpligtelser i denne fase.