Eje af jord

Når du har været et stykke tid i Thailand, kunne du godt blive interesseret i at eje noget jord. Desværre siger loven her, at du som udlænding ikke må eje noget jord. Det er ikke relevant at starte med at spekulere over dette, der er intet at gøre. Disse restriktioner for udlændinge er ikke noget usædvanligt fænomen i mange andre lande også. Så tænk ikke over, at det ikke er fair at Thaier kan eje jord i f.eks. vestlige lande, så hvorfor ikke omvendt… Derimod er det vigtigt at huske de næste få ting: udlændinge, hvad enten det er personer eller firmaer, kan ikke eje jord i Thailand. Udlændinge kan eje ejendom, som er bygget på en grund – det skal forstås således, at du kan eje alt andet end jorden. Der er dog muligheder for at ”beherske” jord; men for dette formål, skal der så laves nogle ordninger:

Du kan skifte statsborgerskab til Thai. Men det er nok ikke det værd, og der er da også kun ganske få personer der har gjort det, med det ene formål at eje jord.
Du kan etablere dit eget private ”limited” firma, som kan købe jord og følgelig eje det. Dette betyder, at du kan etablere et firma, som er 39% ejet af udlændinge. Det er skrevet i loven, at 51% af aktierne i et firma, skal være Thai ejede. Men, hvis der er udenlandsk ejerskab med mere end 40%, vil der være opmærksomhed fra Land inspektørerne, som måske vil undersøge firmaet, for at finde ud af, om det er etableret med det formål kun at eje jord. Derfor er det, at 61% af aktierne skal være Thai ejede. Thai ejerne kan overdrage ikke-tilbagekaldelige rettigheder til udlændingene, for at vi så kan tage alle beslutningerne for dem. Ved at gøre sådan, afgiver de al magt til udlændingene. For at være endnu mere sikker, kan du også lave dine egne personlige låne arrangementer eller registrerede forpligtelser, eller du kan leje jorden til dig selv på en lang tids kontrakt. Disse ting er yderst komplekse og her er hjælp fra professionelle nødvendig. Vi vil også påpege, at det er ulovligt at etablere et firma med det ene formål at eje jord. Derfor skal der være anden aktivitet i firmaet, f.eks. at leje jorden til dig selv. Det betyder, at der skal være beviselig indkomst og udgifter, og firmaet skal betale skatter. Det er også vigtigt at huske, at alle aftaler udover 3 år, skal registreres på Land Registeret.
Du kan være stor-investor i et nyt eksport selskab, som er godkendt af Board of Investments. Maksimum areal som kan ejes på denne måde er 1 Rai = 1.600 m2.
Du kan foretage en godkendt investering, på mere end 40 mill. Baht, og som vil blive investeret i så mange år som krævet. Maksimum areal som kan ejes på denne måde er 1 Rai = 1.600 m2.
Du kan købe land til en Thai person, som så kan leje jorden ud til dig – typisk på en 30 års kontrakt for beboelse. Der er sædvanligvis mulighed for en anden 30 års periode også. Med disse 30 års kontrakter er det vigtigt, at du sørger for, at betingelserne ikke kan ændres. Denne type leje-kontrakter skal registreres på Land Office for at være lovlige. Det er en god ide at få noteret/registreret en valgmulighed på landkontoret vedr. denne, hvis nu loven skulle blive ændret, så udlændinge kan eje jord. En bagside med denne type aftaler er, at du ikke ejer jorden og derfor ikke kan sælge den, uden ejerens samtykke. Men du kan ikke blive ”sat på gaden” i leje perioden. Den eneste måde du kan blive smidt ud på er, hvis du bliver sagsøgt af ejeren for ikke at passe godt nok på hans ejendom (og det kan være hvad som helst), og denne form for lov sager kan stå på i årevis. Det koster også en masse penge, og der er ingen garanti for at ejeren vinder sagen til sidst, så disse sager forekommer sjældent. Vi vil også gerne gøre opmærksom på, at hvis jord ejeren er din kone, og I ender med en skilsmisse, så vil alle kontrakter lavet imellem ægtefællerne under ægteskabet, blive annulleret.
Du kan få en Brugsret Interesse, hvilket betyder, at du har en midlertidig lovlig ret til at bruge og benytte andres bygninger eller jord. På den måde er det tilladt, at bruge jord til alt andet end at ødelægge den. Dette er meget tæt på at fungere som den tidligere omtalte leje aftale. Forskellen er, at du ikke kan overføre ejerskabet til dine arvinger efter din død. Derimod kan du godt leje jorden. Aftalen kan løbe maksimum 30 år, og du kan gøre dette selv dagen inden din død. Men i dette tilfælde skal du jo så præcis vide, hvilken dag du dør.
Du kan ”Overfladisk” (Superficially) kontrollere jorden, hvilket er sammenligneligt med at leje den. På den måde kan du overføre ejerskab og rettigheder til andre personer. Og med denne metode, kan du tage fordel af at jorden, du har lejet, kan bruges til f.eks. at drive landbrug. Men; du skal aflevere den tilbage igen til ejeren, som den var oprindeligt.
Du kan få et ”Elite Card”, hvilket giver dig specielle rettigheder til at kontrollere jorden, fordi Thailands stat er din garant. Elite kortet koster 1 mill. Baht, og du skal så også kende ”de rigtige personer” for at kunne få sådan et. I tilføjelse, der er ingen sikkerhed for fortsættelse af dette kort, historien viser flere fiaskoer med dette. Og det vil stadig være lidt som beskrevet i sektion 2; men på denne måde ejer du ikke selv virksomheden. Elite kortet er en andens virksomhed, og du vil kun være en invester. Dette ”system” blev lavet af den tidligere Statsminister Thaksin Shinawatra, så der er ingen sikkerhed for, at det vil forsætte.

Der er også en masse historier om at udlændinge har købt land i hans/hendes thai ægtefælles navn, og lavet arrangementer/aftaler for leje og gældsposter. Nogle af disse historier er endt lykkeligt; men de fleste af dem er IKKE. Denne form for arrangementer er ikke særlig brugbare som sådan; men der er nogle ting i dem, som vi kan bruge til vores fordel. Hver sag er individuel og kræver en masse arbejde pga. deres kompleksitet. Der har også været spørgsmål om juridiske sager imellem Thaier og udlændinge; men vores mening er, at der ikke har været nogen form for nationalitet ”diskrimination” vedr. hvem der vinder disse sager. Det blev besluttet i 1999 at en Thai person, som er gift med en udlænding, også kan eje noget jord. Før da var det forbudt. Vi hos Hans Lankari er bekendt med ”Land Law”, og vi arbejder med disse områder dagligt. For mere information, kontakt venligst vores kontor personale. (Forfatteren vil gerne minde om, at ingen af disse råd i denne artikel er skrevet med det formål, at få dig til at foretage noget ulovligt eller på anden måde noget, som er imod loven. Denne artikel er en rapport baseret på ægte sager og information, som er tilgængelig for alle. Enhver udlænding i Thailand er her som gæst og skal respektere værdierne og reglerne i dette land)