Kun Yhdysvaltaiset sotilaat Vietnamin sodan aikana 1964 aloittivat Thaimaan matkailun, käyttämällä U-Tapaon sotilastukikohdan läheisyydessä uinuvaa, hiljaista Pattayan kalastajakylän paratiisin idylliä rentoutumis- ja illanviettopalveluitten kohteena, alkoi menestystarina, jolle on vaikea löytää maailman matkailutoimen historiassa vertaista.

On turha yrittää kaunistella sitä kylmää liiketalouden tosiasiaa, että jenkkisotilaitten nuorten miesten huvitusten ansiosta tämän matkailutalouden pikkujättiläisen tarinasta tuli niin loistokas. Mutta samoin on turha puritaanin vängätä vastaan sitä totuutta, että Thaimaalla on myös tarjota maailman upeimpia rantoja, erittäin palveluhenkinen työvoima, paratiisin ilmasto, turvallisuus ja hintataso, jota pystyy tarjoamaan harva maa mikä tarjoaa nämä muut onnistuneen palapelin palat.

Sota loppui, mutta lomailu jäi

1970 ja 80-luvuilla Thaimaan matkailuelinkeino kasvoi vaurastuvien länsimaiden myötä; pohjoisamerikkalaiset ja keskieurooppalaiset löysivät maan ja lentoliikenne alkoi teknisesti ja reititysten puolesta olla sujuvaa.

Suomalaiset alkoivat myös löytää Thaimaan, kun ensimmäiset Aurinkomatkojen seuramatkat maahan lensivät 1974. Mutta Thaimaa oli vielä eksoottisten kaukokohteitten joukossa vain yksi, ja 1980-1990 luvuilla alkoi hiljainen suosion kasvu: Ensin rohkeampien yksittäisten matkaajien, ja sitten vuosituhannen lopussa hitaasti kiihtyen. Ensimmäiset suomalaiset alkoivat ostella loma-asuntoja ja vaikka muutkin maan lomakohteet tulivat suomalaisille tutuiksi, pidempään ja säännöllisemmin maassa käyvälle Pattayan kaupunki oli se ykkösvaihtoehto kakkoskodille.

Thaimaa-ilmiö

2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä elettiin kovan nousun vuosia, ja Thaimaan suosio suomalaisten keskuudessa kasvoi kulovalkean tavoin, niin että Espanja ja Tallinnakaan ei enää yhtäkkiä olleet mitään. Kaukokohteista oli suomalaisten lomailijoitten, talvehtivien eläkeläisten ja loma-asuntoa ostavien keskuudessa Thaimaa ehdoton ykkönen. Espanjan vakaa suosio oli toki selitettävissä lyhyellä lennolla, mutta jossain kohtaa senkin valta-asema alkoi näyttää olevan kuroutumassa umpeen, kun Finnairin suorat lennot Thaimaahan 3 kertaa päivässä olivat hyvin tehokkaasti myytyjä suomalaisten lisäksi eurooppalaisille, ja Espanja alkoi tuntua kalliille ja kylmälle. Thaimaan asunnot, ja elämisen hinta olivat erittäin halpaa suomalaiselle, ja maa tarjosi pariskunnille ja perheille hyvin paljon muutakin kuin yöelämän. Verotason alhaisuus oli, ja on suomalaiselle mieluinen yllätys; perintöveron puuttuminen ja kiinteistöveron lähes olemattomuus on meille suomalaisen verottajan kurmoittamille lähes uskomatonta.

Thaimaan bahtin kurssi kosketti euron juhlavuosina jo 50:1 suhdetta, ja aiheutti Thaimaan asuntojen kaupassa buumin: Yhä useampi ”tavallinen” suomalainen osti loma-asunnon Pattayalta tai Hua Hin:stä. Kaukolentoihin kykeni jokainen, ja suomalaisyhteisöt maassa vahvistuivat niin että jopa suomalainen koulu aloitti. Thaimaa oli yhtäkkiä kaikille tuttu, ja jokaisen työporukassa, suvussa tai naapurustossa oli niin Thaimaassa säännöllisesti käyviä, kuin Thaimaasta puolison löytäneitä.

Rakennusbuumi Pattayan kaltaisissa turistikohteissa oli valtavaa. Kerrostaloja nousi ennätysvauhdilla ja oli mahdoton paikallisen kiinteistövälittäjän kenellekään enää luvata, että ”tässä on tuo naapuritontti parvekkeesi edessä rauhallinen, ja kiva merinäköala tulee aina pysymään”, kun se saattoi olla 2 viikon päästä monttu, jossa paukutettiin perustuksia seuraavalle kerrostalolle.
Infrastruktuuri nitisi paineen alla, ja rakennuslupa-asioissa kuljettiin harmaalla - kiireen sanelemalla - alueella. Mikään ”asemakaava” oli kiinteistövälittäjän viisain pitää poissa myyntipuheistaan. Asunnot myytiin käsistä jo kun ne olivat vasta piirustuksia.

Tahti kiihtyi, niin että 2015 valmistui ennätykselliset 7 400 uutta kerrostaloasuntoa Pattayan kaupungin alueella, ja 1964 alkaneen hiljaisen kalastajakylän asuntomäärä oli 73 660 kappaletta vuoden 2016 lopussa.

Yhtenä kauniina aamuna herättiin kuitenkin 2019 lopussa siihen totuuteen, että oli edelleen yli 25 000 asuntoa myymättä. Oli jäänyt rakentamisvaihde päälle, ja ei oltu suostuttu näkemään sitä, että myyntiluvut eivät rakentamisen tahtia perustelleetkaan enää moneen vuoteen.

Vuosituhannen ensimmäisen vuosikymmenen buumin aikana myydyistä asunnoista valtaosa myytin eri omistusjärjestelyiden kautta ulkomaalaisille, mutta myös thaimaalainen keskiluokka hankki niin sijoitus- kuin loma-asuntoja, sillä kiinteistöveron puuttuessa, ja yhtiövastikkeiden ollessa erittäin edullisia, moni thaimaalainen varakas parkkeerasi rahojaan kiinteään omaisuuteen.

Viimeisen kymmenen vuoden aikana nähtiin sitten saturaatio länsimaisissa loma-asunnon ostajissa, ja sitä markkinatyhjiötä siirtyivät paikkaamaan venäläiset, jotka hetken aikaa ostivat kovalla vauhdilla, kunnes Venäjän riidat maailman kanssa, ruplan devalvointi ja valuutan vientirajoitukset lopettivat venäläisten ostovimman hiihtoselostajan termiä käyttäen; ”seinänousuun”. Rupla puolittui, ja vahvoista venäläisostajista tulikin yhtäkkiä Thaimaan kiinteistömarkkinoiden markkinahäirikköjä, jotka myivät ostamansa kiinteistön puolella siitä mitä olivat ne ostaneet, ja saivat edelleen saman määrän ruplia.

Alkoi olla varaa valita

Kun matkailijoitten määrät Thaimaassa alkoivat olla luokkaa 30–40 miljoona ulkomaalaisten maahantuloa vuodessa, oli Thaimaalla jo varaa alkaa valita ketä he maahan ottavat. Thaimaa teki myös onnistunutta työtä sen eteen, että se oli muutakin kuin pahamaineinen Pattayan yöelämä; siitä tehtiin onnistuneen tarkoitushakuisesti perholomakohde.

2010-luvulla alettiin myös kiristää maahantulon ja viisumeitten rajoituksia; erityisesti niitten taloudellisia aspekteja, joilla haluttiin tähdätä siihen liiketalouden perusperiaatteeseen; eli voiton maksimoimiseen. Thaimaan massaturismin rajoittaminen oli myös ympäristönsuojelun kannalta tärkeä uusi näkökohta.

Thaimaalaiset alkoivat tehdä laskelmia, ja todettiin että tehokkain rahastustapa turismille, on lyhyt noin 2 viikon matka, joka ei kuitenkaan palvele ympäristönäkökohtia, mutta laskennallisesti jättää maahan päiväkohtaisesti enemmän, ja todettiin että kun länsimaiset eläkeläiset tai varsinkaan reppumatkaajat eivät tätä matemaattista kaaviota täytä, niin käännyttiin Kiinan suuntaan.

Alettiin kumartaa Kiinaa kohti yhä syvemmin, ja asialla oli hyvin juurtuva maaperä, sillä Thaimaan ja Kiinan välit ovat suurvaltojen kinasteluissa olleet aina vahvat, ja Thaimaa on käyttänyt tätä tyhjiötä hyväkseen; ollen sekä Yhdysvaltojen että Kiinan liittolainen.

Kiinalainen turisti ei myöskään lyhyellä lomallaan kyseenalaista ihmisoikeusasioita, tai autoritääristä maan johtoa johon ollaan kotimaassaan hyvinkin totuttu. Kiinalaisia on paljon, heille Thaimaa on lähellä, ja ne kulkisivat tehokkaasti 2 viikkoa ohjastetuissa ryhmissä jättäen liukuhihnamaisesti rahaa massaturismikohteisiin.

Jossain kohtaa Thaimaa kuitenkin pettyi kiinalaisiin, jotka olivatkin järjestäneet koko matkan tehokkaasti kiinalaisten matkanjärjestäjien ja bulvaaneina toimivien kautta, niin että Thaimaa joutuikin maistamaan omaa lääkettään; eli se kiinalainen liikemies veikin leijonanosan siitä ennakkoon ja velaksi ostetusta matkasta. Thaimaa alkoi ratsata kiinalaisia matkanjärjestäjiä, ja sanktioida heidän toimintaansa, joka suututti tietenkin kiinalaiset, ja ohjasi matkaajat muihin maihin; mm. Kambodžaan.

Kiinalaisista saatiin myös asuntokauppaan hetkellisesti piristystä, mutta sekin ilo valui rantahiekkaan, kun huomattiin että suuri osa kiinalaisista asunnon ostajista hankki asunnon lyhytvuokrausta varten ja omille kiinalaisille asiakkailleen tarjotakseen, ja näin raha liikkui vain Kiinassa, eikä Thaimaassa. Pahimmassa tapauksessa se rakennuttajakin oli kiinalainen.
Seuraavaksi Thaimaa alkoi sitten kiukutella lyhytvuokrauksen rajoittavilla säännöksillä perustellen sitä hotellien liiketoimintaan kohdistuvilla vatsan alle lyönneillä, joita yksityisten harjoittama asunnonvuokraustoiminta aiheuttaa.

Majoituspalveluitten ylitarjonta alkoi olla selvää.

Talouden peruskivet

On olemassa hyvin monia numeroita siitä, minkä verran Thaimaan kansantaloudesta on matkailuelinkeinon ansiota. Maltillisimmat numerot ovat 6-8 %, mutta näitä numeroita kritisoidaan liian mustavalkoisiksi, ja että välillisesti matkailu tuottaisi jopa 20 % maan taloudesta.
2019 Thaimaa tienasi turismilla arviolta 1,93 triljoonaa bahtia; eli yli 55 miljardia euroa.

Thaimaassa on harmaan talouden määrä valtava, ja tilastoissa on vain suuntaa antavina arvioina ne miljoonat yksityisyrittäjät, jotka eivät palveluittensa ja tuotteittensa myynnistä pidä minkäänlaista kirjanpitoa. Näillä rahavirroilla on sitten taas kauaskantoisemmat vaikutukset näitten kotimaan siirtolaisten kotikaupunkeihin, ja siellä tuloja lähettävän perheenjäsenen varoilla elävälle koko perheelle.
Maan vientiteollisuus – riisintuotanto, mekaniikka- ja elektroniikkateollisuus - on se virallinen talouden selkäranka. Aivan viime vuodet ovat tuoneet näissä asioissa lunta tupaan, sillä monet suuret ovat jättäneet Thaimaan liiketaloudellisista syistä jo ennen tämän vuotista koronaepidemiaa; Mitsubishi Elevators, General Motors, Samsung, Panasonic, Pongpara Codan Rubber Company, jne. Vuonna 2019 ovensa sulki noin 1 400 tehdasta lopullisesti.

Maan politiikassa eletään taas yhtä kliimaksia, kun demokratiahenkinen nuori polvi ei suostukaan automaattisiin auktoriteetteihin. Tämä saattaa aiheuttaa taas kerran vallanvaihtoa, mutta tuskin tälläkään kertaa se vaikuttaa maan talouteen radikaalisti, kuten se ei ole vaikuttanut koskaan nykyisen 88 vuotisen hallitusmuotohistorian aikana. Vallankaappauksia tulee ja menee keskimäärin 3–4 vuoden välein, ja ne on Thaimaa hoitanut aina ilman suurta kansainvälistä huomiota tai arabikevään kaltaista dramatiikkaa.
Mutta ei pidä unohtaa että julkissektorin vahvat investoinnit tulevat olemaan sotilasjuntan taakseen jättämää hyvää, ja pönkittää Thaimaan kilpailukykyä, kun maailma rauhoittuu koronahysteriastaan.
Sitä järkevää perusinfraa on myös Pattayan seudun rantoja korjaushankkeet, uudet rautatie ja moottoritieverkot, sekä Pattayan kaupungille tulossa oleva ilmajuna siistimään julkista liikennettä.

COVID-19 ja Thaimaa

Thaimaa otti alusta asti hyvin isälliset toimenpiteet käyttöön, ja sulki maan kokonaan maaliskuussa. Sen jälkeen on hyvin vähän raotettu ovea tai ikkunaa ulkomaailmaan.
Thaimaan kansa on hyvin auktoriteetteja kunnioittavaa, ja jopa taikauskoista, joka on helppo ohjata hysteriaan ”likaisten ulkomaalaisten tuomaa virusta” pelätessä; kuten maan terveysministeri laukoi keväällä.
Thaimaassa opetetaan alakoulusta asti, että vanhempaa tai korkea-arvoisempaa ei pidä kyseenalaistaa, eikä esittää kriittisiä kysymyksiä. Näin on kansa pidetty aisoissa monessa muussakin asiassa, aina demokratiakysymyksistä monarkian kunnioittamisen kautta kansanterveyden rajoitteisiin, jopa määritellen alkoholin myynnille mutkikkaan aikataulutuksen tuntien tarkkuudella.

Tätä kirjoitettaessa koronaviruksen aiheuttamana 68 miljoonaisesta kansasta on Thaimaan terveysviranomaisen antaman tiedon mukaan koko vuonna menehtynyt 60 ihmistä. Koronatilanne on siis hyvin hanskassa, mutta yksityistalouden tilanne paljolti lähtenyt käsistä.

Mainittavaa on, että Thaimaan tieliikenteessä menehtyy kunnollisen sisällissodan verran ihmisiä jatkuvasti; eli 15 000 ja 25 000:n välillä vuosittain, riippuen siitä lasketaanko vain onnettomuuspaikalle kuolleet, vai onnettomuuden takia kuolleet. Eli ihmishenkiä menee pelkästään liikenteessä enemmän päivässä, kuin koronaan meni vuodessa.

Pattayan kaltaisessa – lähes täysin matkailun varaan rakennetussa – kohteessa on selvää, että koronaviruksen aiheuttama kalabaliikki on tehnyt töitä kuin viikatteella niittäen. Kaupunki on hätää kärsimässä ja hallituksen taloudenelvytyspaketit kotimaanmatkailun tukemisessa eivät ikinä tule pelastamaan suurta osaa pienyrittäjistä.

Krung Thai Bank:n tekemän analyysin mukaan 2021 vuonna Thaimaa menettää jopa 8 miljardia bahtia (yli 218 miljoonaa euroa) päivässä menetetyn matkailutulon muodossa. Ja että tästä jaloilleen pääseminen vie ainakin 4 vuotta.
Itsemurhatilastoissa 92% tapauksista on virusepidemian aiheuttaman taloudellisen ahdingon siivittämiä tekoja.

Tämä kaikki on aiheuttanut kiinteistöhintojen alenemisen, jo ennen koronavirusta, joka aiheutti lopullisen markkinoiden lamaantumisen.
Tätä tilannetta ovat tänä syksynä käyttäneet hyväkseen ne opportunistit, jotka ovat odottaneet tällaista hetkeä, kun asuntoja saa samoilla hinnoilla mitä 20 vuotta sitten kun buumi oli aluillaan. Nyt ovat liikkeellä ne harvat, jotka ymmärtävät, että Thaimaan on pakko tehdä ratkaisuja nopeasti taloutensa pelastamiseksi, ja että maailmalla on aloitettu varma, mutta vakaa, niskaotteen saaminen viruksesta. Tilanne kiinteistöjen hinnoissa on nyt kuopan pohjalla; ja käsillä on se hetki, jolloin oikeat sijoitukset tehdään.

Pelastustoimet?

Viruskriisi on järkyttänyt koko maailmaa, mutta erityisen kovasti maita, jotka lepäävät matkailun varassa. Thaimaa on yksi näistä.

Thaimaan matkailuviranomaiset ovat esitelleet matkailukuplien luomista, ja erityisesti Kiina toisessa päässä kuplaa sijaiten. Kiina on erityisesti tapetilla volyyminsa takia, eikä siihen kuplaan ole mahtunut esimerkiksi Uusi-Seelanti, joka on kuitenkin se maailman parhaiten koronatilanteen hoitanut maa. Eikä Norja, Suomi tai Australia, jotka nekin ovat tämän asian tilastoissa mallikkaampia maita kuin Kiina.

Thaimaan olisi syytä kiirehtiä matkailun avaamisessa kaikkialta maailmasta tuleville turisteille, sillä terveydenhuollon palvelut ovat hyvät, virustilanne hyvin hallittua, varoimet jopa ylimitoitettuja ja muut maat menevät pian ohi. Ja jos asiat lasketaan pelkästään Kiinan varaan, on syytä huomioida mm. se, että Yang Xin, kiinalainen diplomaatti Bangkokin edustustostaan, kertoo että Kiina ei aio suositella kansalaisilleen ulkomaanmatkoja vielä pitkään aikaan.

Mutta kun talouden faktat muistaa mielessään – että joka neljäs matkaaja Thaimaassa on viime vuosina ollut kiinalainen – niin ymmärtää mihin tuulen suuntaan kuplia mielellään puhallellaan.

Nykytilanne, jossa maan johto vielä epäröi rajoituksia helpottavien toimenpiteitten ja päätösten teossa, ruokkii epävarmuutta ja talouden vaikeuksia. Mutta muun maailman tavoin Thaimaakin vuonna 2021 näkee tunnelin päässä valon, avautuu pikkuhiljaa vuoden toisella – tai viimeistään kolmannella - kvartaalilla, ja silloin alkaa hidas mutta varma talouden elpyminen. Silloin pitää olla maahan opportunistisijoituksen tehneen ostot jo tehty, kun muut vasta alkavat heräillä.

Aasian tiikeri, tai kissa nyt ainakin!

Thaimaa on aina ollut kuin kissa, joka putoaa jaloilleen. Toisessa maailmansodassa vältettiin suora siirtomaa-alaisuus, termin varsinaisessa merkityksessä, viisaalla diplomatialla antautuen japanilaisille, ja samanlaista - ehkä hieman onnekasta - jatkumoa on ollut tämä Thaimaan matkailuihmeen elinkaari: On kärsitty valuuttakriisit, sotilasvallankaappauksia ja ulkonaliikkumiskieltoja, tsunamia, tuhkapilviä, lentokentän sulkevaa mielenosoitusta ja aina Thaimaa jollain tapaa kömpii pystyyn ja jatkaa kuin mitään ei olisi tapahtunutkaan.

On selvää, että nyt rakennettu infrastruktuuri on hyvä joka pysyy, ja että Thaimaa palaa matkailijoitten suosioon virusepidemian jälkeen. Mikään ei ole niin oleellisesti muuttunut, etteivätkö ihmiset arvostaisi samoja asioita mitä 20 vuotta sitten; paratiisin ilmastoa, edullisia hintoja, palveluhenkisiä ihmisiä, turvallisuutta ja hyvää ruokaa.
Asuntojen hinnat ovat nyt juuri halvat, ja uudisrakentaminen jäähtynyt. Ne valmiit myymättömät asunnot alkavat tehdä tasaisesti kauppaa, ja niitä pääsee ainakin alussa ostamaan hyvinkin edullisilla hinnoilla.
Markkinoilla on todellisia paratiisiasuntoja, ja markkinat ovat nyt ostajan!

Jouni T. Ollila

Kirjoittaja on yli 20 vuotta Thaimaassa asunut suomalainen, joka toimii johtotehtävissä erityisesti suomalaisille Thaimaassa kiinteistö- lakiasiain-, yritys- ja maahanmuuttajapalveluita tarjoavassa yhtiössä Hans Lankari co. Ltd.
www.hanslankari.com

Lähteitä:

https://www.bloomberg.com/graphics/covid-resilience-ranking/?sref=rWWtxTj8

https://thepattayanews.com/2020/12/04/opinion-thailand-must-have-an-immediate-plan-to-support-the-foreign-tourism-industry-vs-wait-for-the-population-to-be-vaccinated/

https://ddc.moph.go.th/viralpneumonia/index.php

https://www.khaosodenglish.com/news/crimecourtscalamity/2020/11/16/travel-guild-wants-govt-to-waive-quarantine-for-chinese-tourists/

https://property.bangkokpost.com/news/1201133/pattaya-condo-market-hits-the-pause-button

https://www.thaiexaminer.com/thai-news-foreigners/2020/09/14/economy-thais-losing-8-billion-baht-a-day-closed-tourism/#:~:text=Bank%20estimates%20the%20best%2Dcase,or%202.3%25%20of%202019%20figures.

http://www.thairsc.com/eng/