Äga mark

När du har bott ett tag i Thailand, kan du väl vara intresserad av att äga en del mark. Tyvärr säger lagen här, att du som utlänning inte får äga någon mark. Det är inte lämpligt att börja spekulera om detta, det finns ingenting att göra. Dessa restriktioner för utlänningar är inte ovanlig företeelse i många andra länder också. Så tänk inte att detta är inte rättvist att thailändarna kan äga mark till exempel i västerländska länder, så varför inte tvärtom ... Det är dock viktigt att komma ihåg de närmaste saker: utlänningar, enskilda personer eller företag, kan inte äga mark i Thailand. Utlänningar kan äga fastigheter, byggd på en tomt - det skall förstås så, att man kan äga allt annat än jord. Det finns dock möjligheter att "mästare" jord, men för detta ändamål, skall där så vara gjort vissa arrangemang:

Du kan växla till thailändska medborgarskap. Men det är nog inte värt det, och det finns faktiskt väldigt få människor, som har gjort det med det enda syftet att äga mark.
Du kan skapa ditt egna privata "Limited" företag, som kan köpa mark och därmed äga den. Detta innebär att du kan etablera ett företag, som är 39% ägt av utlänningar. Det är skrivet i lagen att 51% av aktier i ett företag, måste vara thailändsk ägo. Men om det är utländskt ägande av mer än 40%, kommer det att finnas uppmärksamhet från ”mark inspektörer”, som kanske vill undersöka bolaget, för att ta reda på, om det är etablerad med det enda syftet att äga mark. Därför är det så, att 61% av aktierna skall vara thailändska ägda. Thai ägare kan delegera icke-återkallade rättigheter för utlänningar, för att vi kan fatta alla beslut för dem. Genom att göra så, ger de all makt till utlänningar. För att vara ännu säkrare, kan du även skapa din egen personliga lån arrangement eller registrerade förpliktelser, eller du kan hyra mark till dig själv på ett långtidskontrakt. Dessa saker är mycket komplexa och så är hjälp från professionella en nödvändighet. Vi vill också påpeka, att det är olagligt att etablera ett företag med det enda syftet att äga mark. Därför måste det finnas en annan verksamhet inom företaget, t.ex. hyra av mark till dig själv. Detta innebär att det måste finnas bevisbara inkomster och utgifter, och företaget måste betala skatt. Det är också viktigt att komma ihåg, att alla avtal längre än 3 år måste registreras hos Land Registry.
Du kan vara en stor-investerare i ett nytt exportföretag, godkänts av ”Board of investments”. Den maximala areal som kan ägas på detta sätt är 1 Rai = 1.600 m2.
Du kan göra en godkänd investering på mer än 40 miljoner Baht, som kommer att investeras i så många år, som krävs. Den maximala areal som kan ägas på detta sätt är 1 Rai = 1.600 m2.
Du kan köpa mark till en thailändsk person, som så kan hyra marken ut till dig – vanligtvis på ett 30-års kontrakt för bostadsändamål. Det finns oftast en möjlighet till en andra 30-års period också. Med dessa 30-årliga kontrakt är det viktigt att säkerställa, att villkoren inte kan ändras. Denna typ av hyreskontrakt måste registreras på ”Land Office” för at vara laglig. Det är en bra idé att få noterad/registrerad en option på mark kontoret kring detta, om nu lagen ändras, så att utlänningar kan äga mark. En nackdel med denna typ av avtal är, att du inte äger mark och därför inte kan sälja den utan ägarens medgivande. Men du kan inte bli ”utsparkad”" i hyresperioden. Det enda sättet du kan sparkas ut är, om du bli stämd av ägaren att inte passa väl nog på hans egendom (och det kan vara allt), och denna typ av lag fall kan stå på i flera år. Det kostar också mycket pengar och det finns ingen garanti för att ägaren vinner, så dessa fall är ovanliga. Vi vill också påpeka att om hyresvärden är din fru, och du hamnar i en skilsmässa, då vill alla avtal som har ingåtts mellan makar under äktenskapet annulleras.
Du kan få en Använding Intresse, vilket innebär att du har en tillfällig laglig rätt att använda andra människors byggnader eller mark. På så sätt är det tillåtet att använda marken för allt annat än att förstöra den. Detta är mycket nära att fungera som ovannämnda hyresavtal. Skillnaden är, att du inte kan överföra äganderätten till arvtagarna efter din bortgång. Men du kan fortfarande hyra marken. Avtalet kan pågå i högst 30 år och du kan göra detta få dagar före din död. Men i detta fall, skall du jo så exakt veta vilken dag, du dör.
Du kan "ytlig" (Superficially) kontrolla marken, vilket är jämförbart med at hyre den. På så sätt kan du överföra ägandet och rättigheterna till andra människor. Och med denna metod, kan du dra nytta av jorden, du har hyrt, kan användas till exempel jordbruk. Du skall dock lämna det tillbaka till ägaren, som den ursprungligen var.
Du kan få et "Elite Card" som ger dig särskilda rättigheter att kontrollera marken, eftersom den thailändska regeringen är din garant. Elite-kortet kostar 1 milj. Baht, och du måste då också känna till "rätt personer" för att få en sådana. Dessutom är det inte säkert att detta kort förtsätter, historien visar fler misslyckanden med detta. Och det kommer fortfarande att vara ihållande som beskrivs i avsnitt 2; men på detta sätt äger du inta företaget. Elite-kortet är en annans verksamhet, och du kommer bara bli en investerare. Detta "system" skapades av den tidigare Premiärministern Thaksin Shinawatra, så det finns ingen garanti för att den kommer att fortsätta.

Det finns också en hel del historier om utlänningar, som har köpt mark i hans/hennes thailändska makens namn, och gjorde arrangemang/ avtal för hyra och skulder. Några av dessa historier har slutat lyckligt; men de flesta av dem är inte. Denna typ av händelser är inte särskilt användbara som sådana; men det finns vissa saker i dem, som vi kan använda till vår fördel. Varje fall är individuell, och kräver mycket arbete på grund av deras komplexitet. Det har varit frågor om rättsliga fall mellan thailändare och utlänningar; men vår uppfattning är, att det inta har förekommit någon form av nationalitet "diskriminering" om vem där vinner dessa fall. Det beslutades i 1999 att en thailändsk person, som är gift med en utlänning, också kan äga en del mark. Innan dess var det förbjudet. Vi på Hans Lankari är bekant med "Land Law", och vi arbetar med dessa områden dagligen. För mer information, kontakta vår kontorspersonal. (Författaren vill påminna er om, att ingen av dessa tips i denna artikel skrevs i syfte att få dig att göra något olagligt, eller på annat sätt något, som är mot lagen. Denna artikel är en rapport som bygger på verkliga fall, och information som är tillgänglig för alla. Alla utlänningar i Thailand är här som gäst, och måste respektera värden och regler i detta land).