О покупке квартиры в Таиланде (обновлено 13.12.2023)

  • Condominium = в переводе с английского соответствует термину "жилищная акционерная компания", т.е. компания, которая управляет предприятием, состоящим из квартир(«кондо» - буквально «квартира»).) 
     
    Здесь я в меру своих сил объясню, что вам нужно знать и учитывать, если вы хотите приобрести жилье( далее «кондо») в Таиланде. 
     
    Отправной точкой является то, что, в отличии от многих других стран, в Таиланде возникают значительные сложности с точки зрения законодательства, когда иностранец решает купить жилье. Важно упомянуть, что Таиланд, вполне «живой» во многих своих проявлениях, не делает исключений даже если речь идёт о юридических моментах. Законы постоянно меняются. То, что закон говорит сегодня, может совершенно не соответствовать тому, что этот же закон скажет завтра. Вот почему не будет преувеличением напомнить вам, что не стоит инвестировать в Таиланд больше, чем вы готовы потерять. 

  •  
    Несмотря на это, важно упомянуть что Таиланд разыгрывает свои карты на международной арене и не может в одночасье внести какие-либо радикальные изменения, которые ослабят иностранную собственность. Это оказало бы слишком большое влияние на авторитет страны. 
    В любом случае, если у вас когда-нибудь возникнут проблемы с законом, есть только одна правильная вещь, которую вы можете сделать - проконсультироваться с юристом. Жизненно важно для вашего благосостояния получить помощь от профессионала - в идеале, чтобы он был сведущ не только в сфере юриспруденции, но и в сфере недвижимости. 
    Сэкономленный на этом этапе бат может легко оказаться потерей тысячи бат через месяц. Слишком много печальных примеров, на текущий момент. 
     
    Если вы готовы встать на путь владения собственностью в Таиланде, то следующее, что следует тщательно обдумать, — это то, во что именно вы вкладываете свои деньги. Разумно получить всю возможную информацию касательно объекта, который вы планируете приобрести. 

  •  
    Ниже я перечислю основные моменты, на которые нужно обратить внимание 

  •  
    1. Имеет смысл достаточно подробно ознакомиться с объектом недвижимости: 
    - попросить у собственника копию оригинала домовой регистрационной книги и все сопутствующие документы, из которых Вы можете видеть, кто реальный владелец и есть ли здесь какие-то условия или обременения, наложенные на имущество. Если эти документы на тайском, попросите кого-то перевести их на русский чтобы быть уверенным, что полностью понимаете их смысл. Если вы полностью доверяете своему агенту по недвижимости, если он умеет читать по-тайски и при этом сможет перевести для вас на русский - это неплохой вариант. Но, вероятно, не повредит, если все документы переведет переводчик как третья сторона. Разумеется, следует перевести и все остальные документы по делу, по мере их накопления. Переводы- недорогая услуга, и могут уберечь вас от большого ущерба. 
     
    -убедитесь, что вы имеете дело с реальным владельцем недвижимости или агентом, уполномоченным им в письменной форме. 

  •  
    - ПРОЧИТАЙТЕ все соответствующие документы и РАЗБЕРИТЕСЬ в них. Слишком много людей сначала подписывают, а спрашивают только потом. Помните, что защита потребителей в Таиланде работает не так, как в России. Если ваших языковых навыков недостаточно, чтобы разобраться во всех деталях, для этого есть ваш адвокат, который объяснит вам это доступным языком. 
    Особое внимание обратите на те части, которые не сразу доходят до вашего понимания, потому что именно в этих частях часто есть какой то подвох. Бывает, что вопрос не ясен только потому, что читатель его не понимает, но также случается, что автор намеренно попытался сделать вопрос неясным, и хорошо бы найти объяснение этой двусмысленности, прежде чем принимать решение. К счастью, русские гораздо более скептичны по своей сути, чем, например, американцы, которые погружены в широкие улыбки и приятные слова. Наш опыт показывает, что те русские, которые могут позволить себе покупку квартиры, уже не новички в плане торговли, т. е. самых больших глупостей они уже не сделают. Эта базовая русская подозрительность в данном случае весьма хороша. 

  •  
    - При покупке квартиры убедитесь, что не достигнут лимит для иностранных владельцев в этом кондоминиуме. Уточнить это можно у руководства ЖЭКа. Продавец не обязательно заинтересован в том, чтобы правдиво сообщить вам эту информацию, к тому же, он может не знать об этом. В случае достижения лимита, не возникнет проблем с покупкой, но они возникнут с регистрацией 
     
    - Найдите возможность посетить ваше будущее кондо несколько раз перед покупкой. Для вашего же блага приезжайте посмотреть на него в разные дни с понедельника по воскресенье и в разное время суток. Это вам поможет получить полную картину, включая дорожное движение и окружени. 
     
    - Узнайте, сколько составляет плата за коммунальные услуги и что она включает. Убедитесь что у вас есть информация насчёт стоимости охраны, общественной собственности( включая зону бассейна, зеленые зоны, лестничные клетки, лифты, крышу, двор, парковочную зону и т. д.), страховки, запасные выходы, пожарную охрану . Обязательно проверьте, есть ли давление в огнетушителе. (Здесь довольно часто возникают проблемы. У них обычно НЕТ давления. То есть, от такой системы нет никакой пользы.) 
    - Узнайте, какие у вас права на парковку своего автомобиля 
     
    - Выясните, кто владелец земель вокруг кондоминиума. Довольно часто случается, что дорога, ведущая к кондо, закрывается, потому что вокруг начинается строительство. В такой ситуации у вас не будет других способов добраться до дома кроме как арендовать вертолёт. 
     
    Наилучшим выходом из ситуации было бы, если есть такая возможность - арендовать кондо на какое-то время, чтобы увидеть, в каком именно мире вам придётся жить. Это единственный способ сделать многие вещи видимыми. Как правило, неисправности начинают выявляться постепенно, например, о предстоящем ремонте трубы можно узнать еще до приобретения квартиры. При проживании также можно узнать, проводят ли ваши соседи вечера караоке в любое время суток, какое движение транспорта в часы пик в вашем районе, можно ли рядом припарковать автомобиль и безопасно ли это, не начинает ли с крыши литься желтоватая «вода» каждый раз, когда сосед сверху идет пользоваться своими санузлом и т. д. и т. п. .Также вы получаете возможность поговорить с другими владельцами и получить от них самую ценную информацию. Очень легко как следует узнать место пребывания, живя в нем. 
    Однако многие продавцы не соглашаются сдавать квартиру в аренду, поскольку это существенно затрудняет ее презентацию другим потенциальным покупателям. Гениальной альтернативой этому является вариант покупки в аренду, рекламируемый на нашей главной странице! 
     
    2. Как собственник квартиры в ЖСК вы имеете право принимать решения на общих собраниях с количеством голосов, соответствующим принадлежащей вам доле. Если вы приобретаете недвижимость, которая ещё строится, в таком случае большая часть квартир по-прежнему принадлежит застройщику, а застройщик имеет большинство голосов и имеет право принимать достаточно произвольные решения по многим вопросам . 
     
    3. Жилищные компании обременены Законом о собственности на землю, о котором уже говорилось в моей предыдущей статье. Он предусматривает, что ни при каких обстоятельствах иностранная собственность на землю не может превышать 49%. (Теоретически 39%, но на практике 49%. Прочтите статью «Землевладение в Таиланде».) Пару раз были исключения из этого правила, а также исключения для участков застройки, которые допускали более крупную собственность, но на данный момент таких исключений нет. Эти исключения возникли в результате экономического кризиса 1997 года и давления МВФ на правительство Таиланда с целью изменить законы о землевладении, чтобы сделать их более привлекательным для иностранных инвесторов. 
    Таким образом, жилищная компания может принадлежать иностранцам только на 49%, а это означает, что 51% квартир, находящихся в собственности жилищной компании, должны принадлежать тайцам. Такой баланс в кондоминиумах сохраняется постоянно, а отношения собственности меняются. Вполне возможно, что пока вы изучаете и обдумываете этот вопрос, доля иностранной собственности подскочила почти до 49% и вы не сможете провести сделку. Но именно здесь пригодятся другие варианты управления, такие как, например, возможная аренда. Это и другие специфические для конкретного случая решения знакомы нам, специалистам в данной области. Их невозможно подробно описать в таком коротком очерке. В любом случае; даже если вы не можете купить квартиру на свое имя, для вас обязательно найдётся решение, которое защитит ваши инвестиции. (Спросите нас, и мы поможем) 

 

  • Средства для покупки квартиры должны поступить из-за границы в иностранной валюте. Один из способов это сделать — перевести их через банк с зарубежного счета на тайский счет. (Вам нужно будет доказать факт этих переводов, если вы хотите зарегистрировать недвижимость на своё имя) Конечно, вы также можете привезти средства наличными, поскольку ограничений на ввоз наличных денег в Таиланд нет. В этом случае в качестве доказательства используется бланк, выписанный таможней. Очень важно, чтобы отправляющая сторона в связи с переводом денег приложила сообщение о цели перевода средств на английском языке. Например, «Для покупки квартиры в кондоминиуме 1111/2222 в Таиланде». Убедитесь, что у вас есть квитанция об оплате, в которой указана информация об отправителе, информация о получателе, сумма в ЕВРО или другой иностранной валюте, и вышеупомянутое уведомление. 
    Если у вас есть право на постоянное проживание в Таиланде (Permanent Residency), справки о переводе средств вам не нужны. Это также касается тех, кто имеет право на владение землей в соответствии с Законом о землевладении, например, в связи со значительными инвестициями, одобренными BOI. (Читайте статью «Землевладение иностранцев в Таиланде».) 
    Когда средства поступят в тайский банк, вам понадобится справка от них(Форма перевода валюты),в которой банк подтверждает, что эти средства поступили из-за границы и что они заявлены как поступившие для покупки квартиры. БЕЗ ТАКОГО СВИДЕТЕЛЬСТВА ОРГАН ЗЕМЕЛЬНОГО Кадастра НЕ ОДОБРИТ РЕГИСТРАЦИЮ КВАРТИРЫ НА ВАШЕ ИМЯ! 
     
    До 2019 года эти средства можно было ввозить без указания места назначения. В настоящее время обязательно указывать цель перевода. 
     
    Сделки с недвижимостью в Таиланде облагаются налогом, и вы должны это знать. Обе стороны платят налоги за покупку, и для компаний это немного дороже, чем для частных лиц. Счет-фактура на уплату налога часто отправляется потенциальному покупателю. Однако и покупатель, и продавец платят разные налоги; в новостройке почти все должно оплачиваться застройщиком. Покупатели платят налоги при передаче недвижимости на свое имя, а продавцы - позже. Налог на передачу составляет примерно 6,3% от покупной цены, сообщенной регистратору. Налог для продавцов составляет 30% от прибыли, полученной от сделки купли-продажи. В начале апреля 2008 года Минфином была предоставлена скидка, облегчившая комиссию за перевод. Это нововведение было удалено 28 марта 2009 г., потом получило временное продление и было удалено снова. На момент написания новое военное правительство не было заинтересовано в решении этих вопросов. 
     
    На данный момент, размер этой комиссии за перевод вы можете узнать в службе Минфина, либо в земельном кадастре без каких-либо обязательств до совершения сделки. (Ханс Ланкари рад помочь, и это услуга по очень разумной цене.) 
    На каждой стадии покупки критически важно копировать все нужные бумаги и оставлять себе как минимум один экземпляр. В Таиланде важные бумаги имеют тенденцию пропадать. 
     
    Я хотел бы напомнить всем, что информация в этой статье предназначена для бесплатного использования. При цитировании статьи- как целиком, так и частично- обязательно указать первоисточник. 
     
    Автор напоминает, что вся информация, приведенная в данной статье, носит лишь ориентировочный характер, и никто не должен принимать какие-либо решения о действиях только на основании её. Читателю обязательно следует обратиться в юридическую фирму или к агенту по недвижимости. Автор этой статьи не несет никакой ответственности за любой ущерб, произошедший в следствие прочтения этой статьи. 
     
    Компания Ханс Ланкари всегда готова помочь вам в вопросах, касающихся Закона о земельном кадастре, налогового законодательства и законов о жилищных компаниях. Наше ценообразование соотносится с часами консультаций. 
    Услуга идёт быть оказана по телефону, по whatsapp-у или очно в наших офисах. 
    Также у нас есть пакетные предложения, которые, помимо консультаций, включают в себя составление документов и переводы помимо консультаций. Для получения дальнейшей информации, пожалуйста, свяжитесь с нами - и вы получите КП совершенно бесплатно! 
    Не забывайте, что цена нашей услуги значительно меньше чем потери, которые могут возникнуть в случае неподготовленной покупки.